按規(guī)程辦事，業(yè)委會(huì)才能不受傷

　　□記者 鄭乃春
??? 在小區(qū)里，業(yè)主與物業(yè)公司或開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象并不少見，業(yè)主們基本都知道可以通過(guò)業(yè)委會(huì)，跟物業(yè)管理公司或開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。但是，在我們采訪過(guò)的不少事例中，實(shí)際情況卻是，大家都知道應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)，但如何成立大多數(shù)人都不太明白；有些業(yè)委會(huì)因?yàn)椴话闯绦蜣k事而被業(yè)主誤解，甚至被指責(zé)在替物業(yè)“說(shuō)話”，這讓業(yè)委會(huì)委員感覺很受傷。

　　業(yè)主不理解業(yè)委會(huì)很受傷

　　“業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)居民維護(hù)業(yè)主利益的‘群眾自治組織’，能否得到業(yè)主的滿意，還在于能否真正地為業(yè)主辦實(shí)事，能否真正地尊重業(yè)主的意見?！币晃欢嗄陱氖挛飿I(yè)管理工作的企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
??? 2012年7月24日晚上，德城區(qū)湖濱北路鑫佳園小區(qū)10多名業(yè)主，聯(lián)合城管部門，將6、7號(hào)樓之間正在建設(shè)中的車庫(kù)拆除。事后，記者了解，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)7名成員，在沒有規(guī)劃審批和征求小區(qū)居民意見的情況下，私自建設(shè)車庫(kù)，引起了部分業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。
??? 對(duì)此，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)徐主任表示，修建4間車庫(kù)的主要目的是出售后用所得款在小區(qū)大門加蓋兩間房子用作警衛(wèi)室和物業(yè)辦公室。早在2010年就有業(yè)主提出，原來(lái)的警衛(wèi)室距離大門太遠(yuǎn)，應(yīng)該在小區(qū)大門口建一間警衛(wèi)室，以方便管理小區(qū)。但建警衛(wèi)室需要資金，而業(yè)委會(huì)根本沒有錢，最初的時(shí)候想到申請(qǐng)物業(yè)基金，但是因?yàn)椴环弦?，房管中心沒有批準(zhǔn)。
??? 今年4月，又有業(yè)主提出建警衛(wèi)室的事情，于是業(yè)主委員會(huì)的7名成員就湊在一起想到了修建車庫(kù)出售來(lái)建警衛(wèi)室的辦法。當(dāng)初想得很簡(jiǎn)單，就是想為業(yè)主辦件好事，業(yè)主不會(huì)反對(duì)。因此忽略了規(guī)劃審批和征求意見兩個(gè)程序。
??? 名苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任張偉對(duì)此也深有感觸。在張偉當(dāng)業(yè)主委員會(huì)主任近四年的時(shí)間里，先后通過(guò)業(yè)主委員會(huì)投資10多萬(wàn)為小區(qū)安裝上攝像頭，四年內(nèi)小區(qū)沒有丟失過(guò)一輛車。2010年，名苑小區(qū)西面一小區(qū)建樓，在做外層保溫層噴漆時(shí)，致使40多輛車被噴上了顏色，張偉和另外幾名業(yè)委會(huì)成員先后找了十多個(gè)部門，最后協(xié)調(diào)開發(fā)商賠償了業(yè)主損失，將車輛恢復(fù)原狀。
??? 就這樣，依然有個(gè)別業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)不滿意。2011年冬天，市區(qū)對(duì)部分小區(qū)的暖氣進(jìn)行計(jì)量改造。個(gè)別業(yè)主擔(dān)心供暖受影響，拒絕改造，不交物業(yè)費(fèi)，張偉和幾名業(yè)委會(huì)成員去催交時(shí)，業(yè)主聲稱業(yè)委會(huì)應(yīng)該代表業(yè)主的利益，怎能幫物業(yè)“說(shuō)話”。張偉說(shuō)，業(yè)委會(huì)和物業(yè)共同的目的就是將小區(qū)管理好，讓業(yè)主的生活有一個(gè)好的環(huán)境，兩者在這一目標(biāo)上是一致的。對(duì)于業(yè)主提出對(duì)物業(yè)的合理建議，業(yè)委會(huì)支持，不合理的建議，應(yīng)予以解釋。

　　業(yè)主公共意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范

　　“業(yè)主本身的積極性不夠。提起參加業(yè)委會(huì)工作，不少業(yè)主不是說(shuō)沒時(shí)間分不開身，就是認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)與自己不太相關(guān)，參不參加無(wú)所謂。特別是在物業(yè)管理較好的樓盤，業(yè)主們對(duì)成立業(yè)委會(huì)的積極性更不高，大多認(rèn)為沒這必要，成不成立無(wú)所謂。除非與開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生尖銳沖突，才有可能想到業(yè)主委員會(huì)維權(quán)?！币晃粡氖露嗄晡锕芄ぷ鞯钠髽I(yè)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)。
??? 為了推進(jìn)業(yè)主自治，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件，即：只要業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十以上，都必須召開首次業(yè)主大會(huì)。但現(xiàn)實(shí)的情況是：成立業(yè)主委員會(huì)通常需要開發(fā)商和物業(yè)管理公司牽頭組織，因?yàn)樾^(qū)業(yè)主之間相互并不熟悉，也缺少聯(lián)系，所有業(yè)主的資料也在開發(fā)商手里，想繞過(guò)開發(fā)商和物業(yè)管理公司成立業(yè)主委員會(huì)不是很現(xiàn)實(shí)。而有的開發(fā)商在施工和管理中存在諸多毛病，如小區(qū)配套設(shè)施不健全、建筑質(zhì)量有問(wèn)題等；物業(yè)公司有的由于自身的管理水平比較低，害怕業(yè)主委員會(huì)成立之后改聘物業(yè)公司，所以他們的配合并不積極。
??? 德州市房產(chǎn)管理中心物業(yè)辦的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，部分業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，成立后不積極開展工作，成立與不成立一個(gè)樣，成立前后沒有明顯區(qū)別。還有的業(yè)委會(huì)成立后與開發(fā)商或者物業(yè)公司搞對(duì)立，爭(zhēng)取個(gè)人利益。由于多方面原因，業(yè)主委員會(huì)成員隨意辭職或者不按規(guī)定程序組織人員更換等現(xiàn)象屢屢發(fā)生，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)制度貫徹落實(shí)不好，業(yè)主利益很難得到有效維護(hù)。
??? 德州市房產(chǎn)管理中心的有關(guān)負(fù)責(zé)人建議：要成立業(yè)主委員會(huì)，首要的問(wèn)題就是業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的事情要有高度的責(zé)任感，齊心協(xié)力，避免出現(xiàn)意見分歧，在此前提下，業(yè)委會(huì)才有望盡快成立。

　　|新聞延伸|

　　業(yè)委會(huì)委員能否有“報(bào)酬”？

??? 《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員可以獲得相應(yīng)報(bào)酬，這一支出也屬于業(yè)主自治活動(dòng)的正常支出。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行委員、委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者全體業(yè)主共同承擔(dān)。
　　具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。
　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)使用情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告，并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　
　　|新聞鏈接|業(yè)委會(huì)如何產(chǎn)生

??? 按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的最新規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：1.業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；2.業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；3.自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。
??? 召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)有過(guò)半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席，業(yè)主大會(huì)的決定也應(yīng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。
??? 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。與業(yè)主大會(huì)一樣，召開業(yè)主委員會(huì)必須有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定也須經(jīng)過(guò)半數(shù)委員同意。因此，業(yè)主委員會(huì)的委員人選非常重要，關(guān)系到業(yè)委會(huì)成立后能否真正代表和維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會(huì)只扮演監(jiān)督的角色，不介入具體操作。
??? 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況、法律法規(guī)規(guī)定的其他資料等向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和物業(yè)主管部門備案。
??? 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和物業(yè)主管部門?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條：業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用公共部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金；決定改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其它物業(yè)管理事項(xiàng)。