合理“對話”業(yè)委會物業(yè)不再是“冤家”
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德興安然居小區(qū)內(nèi)物業(yè)與業(yè)委會協(xié)商，劃定了100多個停車位，緩解了小區(qū)停車混亂的問題。
??? 早在2000年，當有關(guān)規(guī)定要求小區(qū)成立業(yè)主委員會之時，就有物業(yè)公司斷言：“千萬別成立業(yè)委會，業(yè)委會成立之時，也就是物業(yè)公司在小區(qū)里說話‘不好使’的時候。”
??? 經(jīng)過幾年的市場運作，實踐證明了，在彼此沒有合理溝通的基礎上，業(yè)委會與物業(yè)公司之間確實會產(chǎn)生一系列的糾紛。如何規(guī)范小區(qū)秩序，減少糾紛？一些較好的物業(yè)公司、有遠見的業(yè)委會，正在通過一系列的合理“對話”，試圖規(guī)范小區(qū)秩序。
□記者 鄭乃春 通訊員 崔志恩 關(guān)鵬 攝影報道
解決矛盾關(guān)鍵就看怎樣協(xié)調(diào)
??? “你家下水道堵了，我免費給你修；你家燈泡壞了，我免費給你換；你的房子想租賃，我免費給你提供信息；你沒有工作了，我免費給你介紹；家里遇到紅白喜事了，我們成立的有紅白理事會……”8月13日，記者在德興安然居德興物業(yè)管理有限公司辦公室看到這樣的標語?！斑@是我們的‘親情服務’項目。”物業(yè)公司經(jīng)理杜長清說。
??? 杜長清說，現(xiàn)在很多小區(qū)都想成立業(yè)委會，但成立過程中出現(xiàn)了問題主要是因為雙方溝通力度不夠。業(yè)主對物業(yè)管理的費用包含哪些內(nèi)容不清楚，因此物管公司應該組織業(yè)主參觀物業(yè)管理的內(nèi)容與項目，或者及時將物業(yè)履行的責任在小區(qū)醒目位置張貼出來，這樣在成立業(yè)委會的時候就能得到業(yè)主的支持。德興物業(yè)管理公司正是以“親情服務”拉近了他們與業(yè)主的距離，做到急業(yè)主之所急，做業(yè)主之所需，得到了廣大業(yè)主的好評。
??? 業(yè)委會是連接業(yè)主與物業(yè)公司的一座橋梁，責任是維護業(yè)主利益。物業(yè)公司進入小區(qū)，就是為居民服務的，在這一點上，雙方是一致的。同時，它又是一家企業(yè)，需要一定的運營成本。在一定程度上，需要物業(yè)公司將服務提高到符合大部分人的利益是很重要的。
??? 杜長清說，現(xiàn)在更重要的是培育這個市場，在專業(yè)的方面管理公司懂得多一點，深入一點，而業(yè)委會和業(yè)主就存在一個逐步學習的過程。這里面存在一個認識落差的問題，很多不必要的矛盾都是由于這個落差而造成的，這種現(xiàn)象也是比較普遍的。
業(yè)委會內(nèi)部管理存在空白
??? 業(yè)主委員會，是由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。
??? 業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)委會既是維護業(yè)主合法權(quán)益的代表，又引導業(yè)主提高自我管理意識。因此，委員班子必須是在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住；由小區(qū)（樓盤）內(nèi)公益事業(yè)心強，有領導能力和組織能力，懂政策，水平高，素質(zhì)好的業(yè)主組成。在業(yè)委會籌建時，街道辦事處、居委會應該介入，便于了解成立過程和人員素質(zhì)狀況，物業(yè)部門再從中協(xié)助，避免由于政府主管部門人手不夠，疏于指引而難產(chǎn)或致使不合格業(yè)委會的產(chǎn)生。
??? 另外，由于目前制定的法規(guī)比較重視解決業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾，解決這類矛盾還有章可循，但在業(yè)主內(nèi)部因管理問題出現(xiàn)的糾紛就束手無策了，建議政府加強對業(yè)委會的管理。
業(yè)主合理維權(quán)讓物業(yè)管理更優(yōu)化
??? 名苑小區(qū)業(yè)委會主任張偉表示，每一個業(yè)主有一個小家庭，整個住宅小區(qū)是一個大家庭，業(yè)委會是業(yè)主民主推選出 來 的 大 家 庭 的 “ 家長”，只有小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主都來幫助家長管好這個家，才能讓整個大家庭其樂融融。業(yè)主會不會當家，核心問題是會不會維權(quán)，從這一意義上講，業(yè)主要了解與自己有關(guān)的政策法規(guī)，要向?qū)I(yè)人士進行咨詢。
??? 個別物業(yè)管理企業(yè)服務意識不強。他們尚未把觀念從過去的“管理者”角色轉(zhuǎn)換過來，未能形成“在管理中服務，在服務中管理”的機制，管理服務人員缺乏有效的學習，業(yè)務素質(zhì)不高，往往成為業(yè)主投訴的熱點。再就是有的物業(yè)管理公司本身操作不規(guī)范，服務不到位，處理問題不恰當，有待整頓提高?！渡綎|省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主更多的權(quán)力，業(yè)主的權(quán)益能得到更好的保護。其實，我們每個購房的業(yè)主都要清楚自己是物業(yè)的所有者，是小區(qū)真正的主人，要有自我保護意識。一位多年從事物業(yè)管理工作的部門負責人表示，一個新建住宅小區(qū)，物業(yè)管理的優(yōu)劣，關(guān)鍵在于業(yè)主。
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2003年，《物業(yè)管理條例》出臺，它提出了“業(yè)主大會”這個概念，
??? 并且還把名稱為“業(yè)主委員會”的小組，確定為“業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”的法律地位。2007年《物權(quán)法》出臺，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織——業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位。
盡管2007年《物業(yè)管理條例》修改之后取消了業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)的限制，但是其決定內(nèi)容和效力還受到《物權(quán)法》第七十六條的限制。
業(yè)委會、物業(yè)、開發(fā)商互相體諒
??? 德州市房產(chǎn)管理中心物業(yè)辦的有關(guān)負責人表示，業(yè)委會、物業(yè)、開發(fā)商要互相體諒。
??? 作為開發(fā)商，他們在建設時期就應當考慮到業(yè)主今后生活、居住等方面的因素，也包括今后物業(yè)的管理問題，應當配備完善的小區(qū)配套設施、管理用房等。而在建設期開始就要考慮今后的管理問題，也包括一些小區(qū)在銷售時為找賣點，引進名貴樹種，修建大的噴水池或是大量運用燈光布置，這些在日后必然會造成較高的管理費用。在業(yè)主住進小區(qū)前，開發(fā)商就要提前告知業(yè)主，避免以后產(chǎn)生糾紛。
??? 作為物業(yè)公司，最重要的是要擺正自己的位置。特別是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司，應當是一個獨立的角色，因此要理順與開發(fā)商的關(guān)系。要明確為小區(qū)業(yè)主服務的意識，主動維護廣大業(yè)主的利益。
??? 而作為業(yè)主，買房時也應當多一點理智，不要光考慮其配套而忽視了今后的管理問題。因為處于銷售期的樓盤，開發(fā)商為了促進樓盤的銷售，對于新成立的物業(yè)公司可能會給予一定的補貼。但當開發(fā)商退出后，這部分錢就都是業(yè)主自己承擔了。在這個問題上，業(yè)主也應當體諒物業(yè)公司。
??? 德州市房管中心的有關(guān)負責人表示，業(yè)主應愛護自己的家園，支持、配合物業(yè)管理公司的管理工作。用對話代替對抗，用幫助代替指責，通過溝通，協(xié)商解決問題。
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