部分業(yè)主不愿簽字致維修金卡殼

德州晚報(bào)全媒體記者胡兵

9月18日，本報(bào)刊發(fā)了稿件《十幾輛轎車被“毀容”》，報(bào)道了南龍國際花園小區(qū)發(fā)生車輛被噴漆的事件。業(yè)主去物業(yè)調(diào)取視頻監(jiān)控時，卻發(fā)現(xiàn)該小區(qū)監(jiān)控已經(jīng)“癱瘓”。南龍國際花園小區(qū)物業(yè)公司早在2015年就申請維修資金更換監(jiān)控，但是部分業(yè)主并不愿意簽字，導(dǎo)致無法更換監(jiān)控設(shè)備。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些老舊小區(qū)也存在物業(yè)申請住宅專項(xiàng)維修資金，部分業(yè)主拒絕簽字的情況。業(yè)主質(zhì)疑：物業(yè)更換監(jiān)控后，是否能得到有效監(jiān)管？因監(jiān)控“癱瘓”引起業(yè)主財(cái)物損失，物業(yè)是否擔(dān)責(zé)？

監(jiān)控更新?lián)Q代較快 物業(yè)申請維修資金卡殼

南龍國際花園小區(qū)早在2015年就向全體業(yè)主發(fā)出通知稱，由于現(xiàn)有監(jiān)控設(shè)施屬于模擬信號，已經(jīng)被淘汰，更換新型數(shù)字監(jiān)控設(shè)施需要動用維修資金。但是，部分業(yè)主不同意更換，拒絕簽字。

德州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長杜長清介紹，5年前，小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)使用的是模擬信號，到現(xiàn)在基本上都壞了。由于技術(shù)更新?lián)Q代比較快，模擬信號的監(jiān)控系統(tǒng)配件已經(jīng)買不到，這也造成了老舊小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)維修難題。

以雙環(huán)佳苑小區(qū)為例，小區(qū)剛開始出現(xiàn)攝像頭失靈的時候，物業(yè)工作人員找到維修人員，哪里壞了修哪里，勉強(qiáng)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)?？墒?，剛修好用不了一段時間，監(jiān)控系統(tǒng)又出問題了，物業(yè)工作人員再找維修人員修監(jiān)控時，維修人員都很頭疼，表示根本買不到所用的配件了。維修人員解釋說，視頻監(jiān)控系統(tǒng)和智能手機(jī)一樣，用上五年就應(yīng)該更新?lián)Q代了，如果再繼續(xù)用模擬信號的監(jiān)控系統(tǒng)，維修費(fèi)用高，監(jiān)控效果差。

一談到更換社區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)，雙環(huán)佳苑物業(yè)公司的李經(jīng)理就頭疼，物業(yè)公司想為居民辦點(diǎn)好事，剛啟動申請動用維修資金的程序，就遭到了一部分居民的反對。

杜長清說，像雙環(huán)佳苑小區(qū)的情況，在很多老舊小區(qū)都存在。如果維修攝像頭或者線路保養(yǎng)等花費(fèi)較少，物業(yè)公司可以自己承擔(dān)?？墒牵鼡Q整個小區(qū)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，按規(guī)定不應(yīng)該物業(yè)公司承擔(dān)費(fèi)用，監(jiān)控系統(tǒng)屬于共用設(shè)施設(shè)備，需動用住宅專項(xiàng)維修資金。

隨后，雙環(huán)佳苑小區(qū)開始征集使用住宅專項(xiàng)維修資金的意見，有一部分業(yè)主不同意。為了解答業(yè)主的疑問，物業(yè)公司和社區(qū)居委會召集業(yè)主代表開會，逐條解決業(yè)主反映的問題?？墒?，經(jīng)過多次協(xié)商，申請使用住宅專項(xiàng)維修資金的意見仍未達(dá)成一致，陷入了“卡殼”狀態(tài)。

業(yè)主同意后 資金使用有多方監(jiān)管

“如經(jīng)分?jǐn)偡秶鷥?nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，將向德州市房產(chǎn)管理中心物業(yè)管理辦公室辦理住宅專項(xiàng)維修資金使用手續(xù)?！钡轮菔蟹抗苤行奈飿I(yè)辦工作人員介紹說，申請住宅專項(xiàng)維修資金有一套嚴(yán)格的流程，需要征得業(yè)主同意，以便于監(jiān)督物業(yè)公司執(zhí)行是否規(guī)范。

申請維修資金計(jì)劃使用，由業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)房屋和設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制維修資金年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會決定或者經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，連同有關(guān)材料報(bào)物業(yè)主管部門備案并組織實(shí)施。

該工作人員介紹說，申請維修資金首先需要向市房管中心登記備案，然后由物業(yè)制訂維修方案，并向業(yè)主公示，其間業(yè)主如有異議，可提出修改意見。待雙方協(xié)商一致后，由房管中心工作人員前往小區(qū)做現(xiàn)場鑒定，并完成現(xiàn)場勘查報(bào)告?？辈閳?bào)告需征得業(yè)主代表簽字后，再向房管中心相關(guān)管理部門遞交，通過審核后可按規(guī)定程序劃轉(zhuǎn)房屋專項(xiàng)維修資金。

杜長清說，維修和更新、改造工程預(yù)算單項(xiàng)費(fèi)用在5萬元以上或資金管理部門認(rèn)為需要監(jiān)理、審計(jì)的項(xiàng)目，由物業(yè)主管部門出具監(jiān)理、審計(jì)建議。監(jiān)理、審計(jì)單位在物業(yè)主管部門造冊、備案，接受信用監(jiān)督。維修和更新、改造工程預(yù)算審價金額在20萬元以下的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會協(xié)商確定或采取招標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)，并簽訂施工合同。維修和更新、改造工程預(yù)算審價金額在20萬元以上的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式選擇專業(yè)施工企業(yè)，并與中標(biāo)的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。

監(jiān)控?fù)p壞致業(yè)主受損 物業(yè)若未失職可免責(zé)

若業(yè)主在小區(qū)內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)受損的情況，但小區(qū)監(jiān)控因?yàn)楣收喜荒芴峁┯行У匿浵褓Y料時，物業(yè)是否可定義為失職且要承擔(dān)賠償責(zé)任呢？為此，記者咨詢了眾成清泰律師事務(wù)所的李倩律師。

李倩說，如果確定因?yàn)楸O(jiān)控設(shè)施故障致使小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損以及影響破案進(jìn)程，物業(yè)管理公司很可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的秩序維護(hù)以及公共部分的管理，物業(yè)公司應(yīng)該按照與業(yè)主的合同約定，保證監(jiān)控設(shè)施的完好并正常使用。

要特別注意的一點(diǎn)是，物業(yè)管理公司的保安措施是否達(dá)到職業(yè)所要求的標(biāo)準(zhǔn)是判斷其是否承擔(dān)責(zé)任的關(guān)鍵。

李倩說，物業(yè)管理公司承擔(dān)的人身財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)責(zé)任應(yīng)當(dāng)是有限的，只要物業(yè)管理公司的管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)且不存在失職情形，業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)失竊就不能要求物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任。這就說明，如果物業(yè)公司有證據(jù)證明已經(jīng)告知了業(yè)主監(jiān)控設(shè)施已經(jīng)損壞，同時做了保修處理，物業(yè)公司就不需要承擔(dān)業(yè)主受損的賠償責(zé)任。