德棉小區(qū)內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)為了防止自行車丟失，投資20萬(wàn)元，通過建設(shè)隔離帶，將廠區(qū)與住宅區(qū)隔開。 記者 鄭乃春 攝
□記者 鄭乃春 通訊員 崔志恩 關(guān)鵬
在小區(qū)里，業(yè)主和物業(yè)公司仿佛是一對(duì)冤家。雖然隨著法律意識(shí)的深入人心，大部分的業(yè)主都知道有業(yè)主委員會(huì)那么回事，知道當(dāng)矛盾產(chǎn)生時(shí)，業(yè)主可以通過業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，但是實(shí)際的情況是，一問到具體如何成立業(yè)委會(huì)，大多數(shù)人都說不出個(gè)所以然來(lái)。業(yè)委會(huì)究竟該怎樣成立？有哪些職責(zé)？德州城區(qū)小區(qū)業(yè)委會(huì)現(xiàn)狀如何？近日，本報(bào)記者進(jìn)行了深入調(diào)查。
城區(qū)只有兩成小區(qū)有業(yè)委會(huì)
2012年6月5日，在全市物業(yè)管理提升年工作會(huì)議上，市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確提出，年底前符合條件的住宅小區(qū)，要全部選舉成立業(yè)主委員會(huì)，徹底解決物業(yè)管理市場(chǎng)主體缺失的問題。
記者從市房管部門了解到，自2001年，我市城區(qū)部分小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)以來(lái)，通過十多年的發(fā)展，目前，德州市已有145個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主參與管理、配合管理和自治管理的意識(shí)得到加強(qiáng)，維權(quán)觀念也日益增強(qiáng)。
然而，這與人民群眾的要求相比，仍然存在很大差距。目前，中心城區(qū)共有居住小區(qū)720個(gè)，實(shí)施物業(yè)管理的只有203個(gè)，僅占總量的28.2%；有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)145個(gè)，僅占總量的20.1%，也就是說，還有79.1%的住宅小區(qū)未依法成立業(yè)主委員會(huì)。在這種情況下，無(wú)疑對(duì)小區(qū)管理、業(yè)主自身利益維護(hù)十分不利，還會(huì)產(chǎn)生大量的遺留問題，許多物業(yè)管理方面的問題均由此而生。
據(jù)德州市房管中心物業(yè)辦的工作人員介紹，小區(qū)沒有業(yè)主委員會(huì)的原因各不相同，比如說比較老的小區(qū)、房改房的小區(qū)，很多業(yè)主不愿成立業(yè)主委員會(huì)；比如新小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)的過程不規(guī)范，很難得到大多數(shù)業(yè)主的支持；另外，業(yè)主委員會(huì)的牽頭人很重要，牽頭人并不是什么領(lǐng)導(dǎo)，只是一個(gè)協(xié)調(diào)者，不僅要協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾，還要協(xié)調(diào)業(yè)主之間的矛盾，工作十分繁瑣。“小區(qū)的不和諧會(huì)直接影響到整個(gè)社會(huì)的和諧”。德州市房產(chǎn)管理中心物業(yè)辦的負(fù)責(zé)人顯得有些焦慮。隨著市民民主自治意識(shí)的提高，在面對(duì)矛盾糾紛，尤其是涉及到自身利益時(shí)，很多人都會(huì)選擇維權(quán)，可是，如果沒有成立業(yè)委會(huì)，業(yè)主權(quán)利和利益維護(hù)也無(wú)從談起。
業(yè)委會(huì)是業(yè)主們的“娘家人”
走在華廈東小區(qū)主干道上，地面整潔，兩邊綠化帶井然有序。幾個(gè)孩子在健身器材旁奔跑嬉戲，四五個(gè)大媽在樹蔭下打牌，這是8月10日下午記者在運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)華廈東小區(qū)看到的一幕。“這在一年前是不可想象的。多虧小區(qū)有了業(yè)主委員會(huì)，要不，我們小區(qū)的垃圾沒人管，路面沒人修。如今，暖氣通了，天然氣有了，水電費(fèi)有人管了。”小區(qū)業(yè)主張阿姨高興地告訴記者。
業(yè)委會(huì)主任陳勝堂說，華廈東小區(qū)是上世紀(jì)90年代中期開發(fā)的老小區(qū)，現(xiàn)有居民97戶，是個(gè)典型的老小區(qū)（無(wú)物業(yè)、無(wú)物業(yè)維修資金、無(wú)業(yè)主委員會(huì)）。作為在這里生活了20多年的老居民，他經(jīng)歷了小區(qū)水暖全靠自己解決的時(shí)期。那時(shí)候，居民吃水要到周邊社區(qū)去挑，取暖靠生爐子解決，下水道堵在誰(shuí)家誰(shuí)疏通。
2011年初，在運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)和房管部門的指導(dǎo)下，華廈東小區(qū)有了自己的業(yè)主委員會(huì)。陳勝堂說，業(yè)主委員會(huì)成立后，一開始很多業(yè)主反映小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，業(yè)主委員會(huì)反映給社區(qū)公共事業(yè)管理局后很快就得到了解決，業(yè)主也開始適應(yīng)了這樣的管理模式。
無(wú)獨(dú)有偶，成立業(yè)委會(huì)讓小區(qū)業(yè)主受益的還有德棉小區(qū)。位于運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的德棉小區(qū)有常住居民12000余人，樓房近百棟。該小區(qū)的物業(yè)一直是由企業(yè)委派職工進(jìn)行管理。該小區(qū)一直以來(lái)存在著流動(dòng)人口多、治安混亂、私搭亂建、外來(lái)商販多等問題，引起了不少業(yè)主的不滿。為此，在運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)和社區(qū)公共事務(wù)管理局的指導(dǎo)下，在2011年10月份，由德棉小區(qū)業(yè)主選舉，歷時(shí)近半年，成立了由15名退休老干部為代表的業(yè)主委員會(huì)。
針對(duì)業(yè)主反映的治安問題，業(yè)委會(huì)主任耿銳軍和其他業(yè)委會(huì)成員不辭辛苦，多次開會(huì)，征求業(yè)主代表的意見，組織成立了十多個(gè)人的“治安自救隊(duì)”，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部外來(lái)流動(dòng)商販沿街叫賣、亂占攤位問題的處理，治安巡邏，約束業(yè)主遛狗的時(shí)間等。協(xié)調(diào)德棉集團(tuán)，在企業(yè)比較困難的情況下，拿出20萬(wàn)元資金，將廠區(qū)和居民區(qū)用護(hù)欄分開，解決了居民經(jīng)常丟失電動(dòng)車、自行車的問題。去年“創(chuàng)衛(wèi)”中，配合管委會(huì)，勸居民拆除亂搭亂建的房屋、車庫(kù)，在征求全體業(yè)主同意的基礎(chǔ)上，為小區(qū)業(yè)主建設(shè)2000多個(gè)儲(chǔ)藏間，目前已經(jīng)建好700多個(gè)。
運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)探索成立社區(qū)“大管家”
“水、電、暖等出了問題沒人修，社區(qū)衛(wèi)生沒人維護(hù)，社區(qū)秩序沒人管理……這些曾長(zhǎng)期困擾運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)多數(shù)居民小區(qū)的問題，目前都已成了‘過去式’?！睘榻鉀Q群眾社區(qū)生活不便等問題，2011年初，運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立了社區(qū)公共事務(wù)管理局。德州市房產(chǎn)管理中心的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，像運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)這樣設(shè)立專門管理社區(qū)、業(yè)主委員、物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，在我市尚屬首例?！斑\(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有特殊性，職工小區(qū)、單位宿舍比較多，這些小區(qū)被推向社會(huì)后，出現(xiàn)了無(wú)人管理的情況。此外，運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的小區(qū)多數(shù)處于城鄉(xiāng)接合部，基礎(chǔ)配套設(shè)施差，物業(yè)管理方面也存在較大差距?！边\(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)社區(qū)公共事務(wù)管理局局長(zhǎng)李占華表示，該局最重要的一項(xiàng)職責(zé)就是，與辦事處共同加強(qiáng)基層社區(qū)居委會(huì)組織建設(shè)，同時(shí)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)完善小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度建設(shè)；規(guī)范全區(qū)物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)行為，加大對(duì)新建住宅小區(qū)管理力度；通過對(duì)區(qū)內(nèi)舊住宅小區(qū)的改造整修，規(guī)范舊住宅小區(qū)管理。
李占華告訴記者，運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)居住小區(qū)共有106個(gè)，已實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)27個(gè)，單位管理小區(qū)33個(gè)，“三無(wú)”（無(wú)物業(yè)、無(wú)物業(yè)維修基金、無(wú)業(yè)主委員會(huì)）小區(qū)46個(gè)。其中已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的有13個(gè)。46個(gè)“三無(wú)”小區(qū)絕大部分由原單位職工宿舍轉(zhuǎn)變而來(lái)，基礎(chǔ)配套設(shè)施不健全，衛(wèi)生管理、人口管理以及社會(huì)治安方面管理難度較大。
現(xiàn)在該區(qū)已針對(duì)“三無(wú)”小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，從管理體制上實(shí)現(xiàn)居民自治，填補(bǔ)管理真空。目前，有9個(gè)“三無(wú)”小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，另有7個(gè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)正在籌建中。
搭起業(yè)主和物業(yè)溝通的橋梁
業(yè)主委員會(huì)是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，代表和維護(hù)著業(yè)主合法權(quán)益。它根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)負(fù)責(zé)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)公司進(jìn)行管理工作?！俺闪I(yè)主委員會(huì)可以讓我們更全面地了解業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理方面的訴求，從而在根本上解決業(yè)主反映的問題?！边\(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)社區(qū)公共事務(wù)管理局副局長(zhǎng)高春香深有感觸。今年3月份-5月份，運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)社區(qū)公共事務(wù)管理局聯(lián)合多個(gè)部門，已將運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6個(gè)較為典型的“三無(wú)”小區(qū)作為樣板小區(qū)進(jìn)行整改，整改后小區(qū)業(yè)主訴求率明顯降低，也證明了整改的可行度。
新聞延伸：11年前，德州最早的業(yè)委會(huì)成立
“當(dāng)時(shí)就是業(yè)主集中起來(lái)和開發(fā)商協(xié)調(diào)暖氣改造、天然氣改造，并沒想和開發(fā)商發(fā)生沖突?！笔赂羰辏屡d安然居小區(qū)業(yè)主閆世信談起當(dāng)時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)的初衷時(shí)，顯得很平靜。閆世信和當(dāng)時(shí)住在安然居（原農(nóng)機(jī)小區(qū)）的七位業(yè)主，成立了我市第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)（在德州市房管中心備案），開創(chuàng)了德州市業(yè)主委員會(huì)的先河。
閆世信回憶說，當(dāng)時(shí)農(nóng)機(jī)小區(qū)有7棟樓，其中一棟樓是農(nóng)機(jī)局的宿舍，其它的作為商品房出售。農(nóng)機(jī)小區(qū)在當(dāng)時(shí)是市區(qū)比較早的小區(qū)，沒有物業(yè)，管理比較混亂。垃圾沒人清理，經(jīng)常發(fā)生盜竊事件。鍋爐已經(jīng)用了六七年，暖氣管道嚴(yán)重老化，天然氣沒有接通，業(yè)主意見很大。部分業(yè)主多次找開發(fā)商協(xié)商，沒有得到明確答復(fù)。
為此，以閆世信、戰(zhàn)德芳為代表的業(yè)主主動(dòng)找到房管部門，尋求幫助。在房管部門的幫助下，按照程序，每個(gè)樓道推選出樓道長(zhǎng)，每棟樓選出樓長(zhǎng)。經(jīng)過多次開會(huì)、投票，推選出了閆世信、戰(zhàn)德芳等為代表的七名委員。2001年3月8日，我市第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)宣布成立。
閆世信說，當(dāng)時(shí)開發(fā)商正計(jì)劃對(duì)安然居第二批商品房進(jìn)行開發(fā)，鍋爐房占地半畝左右，市場(chǎng)價(jià)格三四十萬(wàn)元。而這個(gè)鍋爐房已用了六七年，冬天供暖已經(jīng)不大管用了，天然氣管道也面臨著改造，按照當(dāng)時(shí)改造的價(jià)格大約七十萬(wàn)元左右。于是，閆世信、戰(zhàn)德芳等業(yè)委會(huì)委員聯(lián)合幾十名業(yè)主，多次找開發(fā)商協(xié)調(diào)，前后歷時(shí)三個(gè)月，最終和開發(fā)商達(dá)成協(xié)議。開發(fā)商為農(nóng)機(jī)小區(qū)改造了暖氣管道，免費(fèi)通了天然氣，并為小區(qū)路面進(jìn)行了硬化。
2004年下半年，隨著物業(yè)公司進(jìn)駐，新的業(yè)主委員會(huì)成立，第一屆業(yè)主委員會(huì)宣告解散。
名詞解釋：業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，通過和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》來(lái)約定雙方的責(zé)權(quán)利益關(guān)系，共同實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的監(jiān)督和管理。