□記者 陳卓 通訊員 張潔
簽了《房屋買賣合同》，購房款付了一半，但對(duì)方卻始終辦不下來房產(chǎn)證；按合同拒付剩余房款，原房主卻向仲裁委員會(huì)提起申請(qǐng)，要求撤銷合同……買房卻被“倒打一耙”的馮先生只得匆忙接招，力求保住這“買了一半”的房子。


　　巧買便宜“無證房”

2010年初，在外“淘金”多年的馮先生回鄉(xiāng)，準(zhǔn)備在德州“成家立業(yè)”。成家就需要房子，馮先生向在德州市區(qū)的朋友們透露了買房的想法后，一位在德州房產(chǎn)中介行業(yè)“混跡多年”的朋友“主動(dòng)請(qǐng)纓”，幫他尋覓合適的房產(chǎn)。
馮先生資金充裕，選擇范圍也較大，他和中介朋友幾經(jīng)比較，最后選中了位于德興北路某小區(qū)的一戶二手房產(chǎn)，該小區(qū)位置合理，配套設(shè)施成熟，房產(chǎn)面積適中，還有儲(chǔ)藏室。美中不足的就是，由于該房產(chǎn)是拆遷安置房，暫時(shí)還沒有房產(chǎn)證。
考慮到房產(chǎn)證的問題，馮先生心中有些猶豫：沒房產(chǎn)證就不能過戶，這樣的房子能交易嗎？“現(xiàn)在沒房產(chǎn)證的房子太多了，還有期房，不僅沒房產(chǎn)證，甚至連房子都沒有，不還是很多人買？也沒見誰出問題?！苯?jīng)朋友一說，馮先生覺得可能真是自己多慮了。而且這個(gè)價(jià)位的房子遠(yuǎn)低于自己的預(yù)期，可以省下很多錢，剩余的錢還可以投資到自己的事業(yè)上。
2010年8月底，經(jīng)朋友介紹，馮先生和該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人李先生在中介公司見了面。經(jīng)過一番討價(jià)還價(jià)，因待交易的房產(chǎn)暫無房產(chǎn)證，而產(chǎn)權(quán)人李先生又急于出手，房價(jià)又被砍掉了一些，最后定價(jià)30萬元整。馮先生當(dāng)即交了5000元定金。
馮先生當(dāng)時(shí)無論如何也想不到，“房產(chǎn)證”的問題在半年后會(huì)讓他“如鯁在喉”。

　　購房合同“細(xì)”約定

2010年9月中旬，馮先生與李先生在朋友的房產(chǎn)中介處簽訂了《房屋買賣合同》。合同約定，馮先生應(yīng)在合同簽訂日交給李先生房款15萬元，除去定金，剩余的14.5萬元作為尾款，待辦理過戶手續(xù)后再付清。
“沒辦理過戶，房子就還不是我的，所以才特意在合同中作這樣的付款約定?！瘪T先生對(duì)待合同非常小心，為防止出現(xiàn)意外，他還讓李先生夫妻雙方共同在合同上簽字確認(rèn)。合同中同時(shí)還約定，李先生最晚持房產(chǎn)證辦理過戶的期限應(yīng)為合同簽字生效起180天之內(nèi)。
彼時(shí)，馮先生正在德州市區(qū)租房住，每月開銷不小，既然“買”了房，他便順勢(shì)提出“立即搬入”的要求。李先生答應(yīng)了馮先生的請(qǐng)求。為避免爭端，雙方將“提前入住”條款也加入了合同。
但馮先生的“好心情”僅維持不到半年的時(shí)間，他一直擔(dān)心的“房產(chǎn)證”問題最終還是出了事。

　　“遙不可及”的房產(chǎn)證

購房合同簽訂后，馮先生的生活進(jìn)入了快車道。忙裝修，忙立業(yè)，轉(zhuǎn)眼就過去了三個(gè)多月。這期間，李先生始終沒有與他聯(lián)系。2010年12月，馮先生主動(dòng)致電李先生詢問房產(chǎn)證事宜，“房產(chǎn)證暫時(shí)還沒消息，我們幾家業(yè)主都在催開發(fā)商，你再等等吧。”李先生的答復(fù)很誠懇?！胺凑乙呀?jīng)住進(jìn)來了，合同內(nèi)容應(yīng)該也沒問題，等就等?！钡T先生沒想到這一等，就等了近兩年的時(shí)間。這期間，馮先生幾乎每隔一個(gè)月就催一次房產(chǎn)證的事，李先生的態(tài)度也由好轉(zhuǎn)差，對(duì)馮先生的回答從“再等等”竟變成了“辦不了”?！伴_發(fā)商說辦不了，不是我不給你辦?！睆?011年7月起，李先生開始向馮先生索要房產(chǎn)的尾款。他認(rèn)為房子已經(jīng)給馮先生白住了近一年，剩下一半房款也該給了?！鞍醋夥克阋膊荒芤环皱X不給吧?！?BR>但馮先生對(duì)李先生的要求卻態(tài)度堅(jiān)決，“房產(chǎn)沒過戶，尾款的事想都不要想?！瘪T先生覺得無論按情理，還是按合同約定都是自己占理。但他沒想到這樣的堅(jiān)持卻讓自己幾乎落入被動(dòng)的局面。

　　不可交易的房產(chǎn)？

2012年9月，李先生向德州市仲裁委員會(huì)提起仲裁申請(qǐng)，主張自己與馮先生在2010年簽訂的《房屋買賣合同》解除或撤銷，權(quán)利義務(wù)就此終止；馮先生返還位于德興路某小區(qū)的房屋，自己退還已付房款，并愿意承擔(dān)因此產(chǎn)生的違約責(zé)任?！爱?dāng)時(shí)我賣的房子并沒有房產(chǎn)證，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這屬于不可買賣的房產(chǎn)，合同應(yīng)該是無效的?！崩钕壬€認(rèn)為，當(dāng)時(shí)簽訂的購房合同中約定的尾款數(shù)目過大，付款時(shí)間不夠明確等條款都構(gòu)成合同瑕疵，按律應(yīng)解除合同。“我倆簽訂的合同是自愿的，合同里約定付款方式應(yīng)該受法律保護(hù)，我可是嚴(yán)格按照合同內(nèi)容履行的?！瘪T先生認(rèn)為，李先生的房產(chǎn)證沒辦下來是開發(fā)商導(dǎo)致的，受到損失應(yīng)該起訴開發(fā)商，與自己無關(guān)。而關(guān)于“無房產(chǎn)證的房產(chǎn)不可交易”的事，馮先生曾“臨時(shí)抱佛腳”地咨詢過律師，“根據(jù)魯高發(fā)（2011）297號(hào)關(guān)于《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二（三）的精神，《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于‘無房產(chǎn)證的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓’的規(guī)定是管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定有效?！?BR>有了律師的解釋，馮先生在仲裁庭上據(jù)理力爭。雖然態(tài)度強(qiáng)硬，但他心里也覺得沒底，“李先生說的也不是沒道理，但合同解除的話，如今30萬到哪再去買這樣的房子？”

　　“公平”裁決惠及雙方

面對(duì)雙方的爭議，仲裁庭認(rèn)為，李先生與馮先生簽訂的購房合同是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效。李先生提出的“合同無效”的意見仲裁庭不予支持。
該合同簽訂后，馮先生交付了15.5萬元房款，李先生將房屋交付被申請(qǐng)人馮先生，馮先生現(xiàn)已經(jīng)入住，即購房合同約定的事項(xiàng)大部分雙方已履行，按合同第二條約定現(xiàn)在被申請(qǐng)人欠申請(qǐng)人14.5萬元房款。
后來，由于不屬于李先生本身的原因，客觀情況發(fā)生了變化，房產(chǎn)證沒辦下來，這種拆遷政策的變化是當(dāng)事人簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的，且不屬于市場經(jīng)營中正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如果按第二條約定的剩余房款14.5萬元在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和土地使用權(quán)證過戶手續(xù)后付清，將使雙方無法實(shí)現(xiàn)各自的合同目的，這對(duì)雙方當(dāng)事人都是明顯的不公平，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定發(fā)生情勢(shì)變更。
另據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》（二）規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”因此，本案應(yīng)當(dāng)適用情勢(shì)變更原則，根據(jù)公平的原則結(jié)合本案實(shí)際情況，對(duì)合同中關(guān)于剩余房款付款時(shí)間的約定應(yīng)予變更為“在本裁決生效之日起5日內(nèi)付清”，合同其他條款不變。
經(jīng)過德州市仲裁委員會(huì)的調(diào)解，馮先生的“購房之旅”總算是迎來“皆大歡喜”的結(jié)局，“幸虧仲裁委員會(huì)從公平的角度看待這個(gè)案子，否則不僅我買不到房子，李先生的利益也會(huì)因此受損?！蹦壳?，李先生與房產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)辦理房產(chǎn)證之事已初現(xiàn)端倪，馮先生的“成家”之夢(mèng)也終將圓滿。