□記者 陳卓 通訊員 梁玉川
　　投資買房，恰逢房產(chǎn)新政，為享首套房優(yōu)惠，聽勸“巧”購房，但得到“實惠”的市民張先生沒想到，這房竟是買時容易賣時難。眼看急用錢，卻無法將房產(chǎn)“變現(xiàn)”，“捧著金碗要飯吃”的感受讓他備受煎熬。

　　購房“巧”登記

??? 市民張先生夫婦是德州市德城區(qū)人，掛靠在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)某公司名下進行建筑施工已有幾年的時間。在夫妻二人的悉心經(jīng)營下，他們的日子過得有聲有色。
??? 隨著初進業(yè)界一些小工程的積累，他們的工程也越做越大，為了能夠在一些大型工程的招標中立于“不敗之地”，張先生經(jīng)常需要大量的流動資金作為擔保。雖然家中也有積蓄，但總價動輒千萬的工程豈是僅憑“一家之力”拿下的？資金不足時，張先生不得不從公司財務(wù)“借款”。張先生是白手起家，名下只有現(xiàn)住的一處房產(chǎn)，沒有其他不動產(chǎn)可以作為抵押，不愿冒險抵押唯一房產(chǎn)的張先生每次都要“求爺爺告奶奶”地找人給他做擔保。
??? “一個工程要操兩份心，何必呢！”2010年底，剛從一個大工程中結(jié)算完畢的張先生為了不再求人，決定用手中的資金在市區(qū)再買一套房。
??? “一來再向公司‘貸款’時，這處房產(chǎn)可以作為抵押；另外，德州房價近幾年一路看漲，買房也可以作為另外一種投資。”買房這件事一舉兩得，在與妻子商量后，張先生便立即著手買房事宜。
??? 很快，張先生便在東方紅路附近選中一套“雙證”齊全的大戶型商品房。彼時，德州已經(jīng)實行房產(chǎn)“新政”，張先生購房雖為全款，但為享受些許的“首套房優(yōu)惠”，還是按一位朋友所說，將房產(chǎn)登記在年僅10歲的女兒名下。雖然年幼的女兒對這“紅皮書”并不感興趣，但張先生卻為自己以“實惠”的方式實現(xiàn)“一舉兩得”而高興萬分。他無論如何也想不到，這套房竟會就此粘在他手中，揮之不去。

　　自家的房產(chǎn)無法過戶

??? 天有不測風(fēng)云。2012年初，張先生經(jīng)過“嘔心瀝血”才拿下的一個大工程卻因開發(fā)商中途破產(chǎn)，導(dǎo)致工程的工期無限期拖延。
??? 公司的借款要到期，工地的工人要發(fā)工資，意識到兩邊的資金缺口，張先生繃緊了神經(jīng)。但他為拿到這個工程已經(jīng)近乎傾家蕩產(chǎn)，實在無閑置資金?！疤鞜o絕人之路，幸虧借款沒用那處房產(chǎn)抵押?！卑侔銦o奈之下，他想到了女兒名下的房產(chǎn)。張先生當初看出該樓盤處于中心地段，升值空間較大，所以買了個“大戶型”。按如今的市價，這處房產(chǎn)賣掉后不僅能填補兩邊的資金漏洞，甚至還略有盈余，可以用來運作其他的小工程進行周轉(zhuǎn)。
??? 因價格合理，張先生將此處房產(chǎn)掛到中介處幾天后就接到了“買賣雙方碰面”的電話。經(jīng)過一番討價還價，張先生與對方達成房產(chǎn)交易意向，并簽訂了合同?！胺慨a(chǎn)證上不是您的名字，請讓她本人來辦理過戶手續(xù)?！睅滋旌?，張先生辦理過戶手續(xù)，被告知產(chǎn)權(quán)過戶需要產(chǎn)權(quán)所有人本人辦理。產(chǎn)權(quán)交易大廳工作人員的話確有道理，幾日后，張先生帶女兒再次來辦理產(chǎn)權(quán)過戶?！澳@樣的情況，即使產(chǎn)權(quán)所有人本人簽字也不行?！痹瓉?，張先生的女兒今年才12歲，是未成年人，不具民事行為能力，無產(chǎn)權(quán)抵押、出讓的權(quán)利，因而其在相關(guān)文件上的簽字是無效的；且該房屋產(chǎn)權(quán)為張先生的女兒獨有，這樣的情況下，即使監(jiān)護人“代簽”也不行，無法辦理過戶。
??? 這一次，產(chǎn)權(quán)交易大廳工作人員的話徹底讓張先生沒了主意?；蛟S看出張先生的為難，該工作人員建議他不妨到公證處咨詢一下，是否可以通過公證程序?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)權(quán)交易的目的。

　　未成年人名下房產(chǎn)“過戶”須公證

??? 2012年8月，張先生在德州市魯北公證處發(fā)現(xiàn)，進行相關(guān)咨詢的人還真不少。據(jù)魯北公證處的工作人員介紹，近年來父母以未成年子女名義購買房屋，并以未成年子女名字辦理房產(chǎn)權(quán)證的情況越來越普遍，未成年人從出生之日起，就有購買、接受、繼承等權(quán)利，況且城市房地產(chǎn)管理法并未禁止房產(chǎn)權(quán)不得登記在未成年人名下。
??? 根據(jù)《民法通則》，一般情況下監(jiān)護人不能處置被監(jiān)護人的財產(chǎn)，除非是監(jiān)護人為被監(jiān)護人的利益處置房產(chǎn)。因而，房產(chǎn)登記機關(guān)在辦理將未成年人名下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記時，經(jīng)辦人員要求監(jiān)護人必須提供處置產(chǎn)權(quán)是為未成年人利益的證明材料。但他們同時又不可輕信所有監(jiān)護人提供的這類證明材料，有的更是直接告知當事人不能辦理該類房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。
??? 經(jīng)討論，市魯北公證處的公證員認為可以采用兩種方式解決張先生的“難題”：一是張先生夫婦就轉(zhuǎn)移變更登記其女兒名下的產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”發(fā)表聲明，公證機構(gòu)對該聲明書進行公證；其二是張先生夫婦在房屋買賣合同中注明其轉(zhuǎn)移變更登記女兒名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”，公證機構(gòu)對該房屋買賣合同進行公證。
??? 但不管以哪種方式出證，張先生一家三口必須到場，提供夫妻、子女關(guān)系證明，產(chǎn)權(quán)證明，聲明書或房屋買賣合同，“為未成年人利益”的相關(guān)證明材料（如病歷，入學(xué)通知、法院判決書）等。并由公證員制作談話筆錄，詢問張先生夫婦的意見，告知其權(quán)利和義務(wù)；張先生的女兒已滿10周歲，也應(yīng)制作談話筆錄，就張先生夫婦提供的“為未成年人利益”的相關(guān)證明材料進一步核實。另外，還應(yīng)在筆錄中告知當事人，如作虛假陳述、提供虛假材料、騙取公證書的后果及應(yīng)承擔的責(zé)任。聲明書或房屋買賣合同中應(yīng)寫明轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”及理由，并承諾承擔一切法律責(zé)任。
??? 2012年9月，張先生按流程開具了相關(guān)證明材料，并在公證員的陪同下重新簽訂了房屋產(chǎn)權(quán)交易合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?！罢媸且粫r貪圖便宜，導(dǎo)致這么多麻煩事，幸虧‘公證’才讓我賣掉了房子。”就此，壓在張先生心頭大半年的房子總算是賣掉了。