備受關(guān)注的我市營改增試點(diǎn)將于5月1日全面推開，此次房地產(chǎn)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，截至目前已確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)805家。因與經(jīng)濟(jì)民生息息相關(guān)，稅率變動(dòng)、征收方式變化成為房企和市民熱議的話題。
稅率提高會(huì)增房企稅負(fù)嗎？
稅負(fù)只減不增，征收方式調(diào)整帶來諸多利好
此次營改增試點(diǎn)將房地產(chǎn)業(yè)5%的營業(yè)稅稅率改為11%的增值稅稅率，對(duì)房企來說，稅率提高是否意味著稅負(fù)上升？“從數(shù)字上看，從5%到11%貌似增加了，但實(shí)際上隨著進(jìn)項(xiàng)抵扣的增多，房企稅負(fù)不會(huì)上升，而且營改增也提供了過渡政策，即老項(xiàng)目仍按5%的稅率計(jì)稅?！笔袊惥重浳锖蛣趧?wù)稅科科長許良江介紹說。
據(jù)了解，營改增對(duì)房企的影響主要取決于3個(gè)指標(biāo)：毛利率高低、可獲進(jìn)項(xiàng)多少及施工單位向房企轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)比例。國家稅務(wù)總局制定的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》中明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將土地出讓金成本從銷售額中扣除。“房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地出讓金約占20%至30%，營改增細(xì)則規(guī)定了在銷售額中把土地出讓金扣除，此舉極大降低了企業(yè)稅負(fù)。作為老項(xiàng)目，我們的預(yù)交稅款也有所減少，100萬元的預(yù)交款可少交2380元。 ”東?！は愀鄢秦?cái)務(wù)經(jīng)理張鴻說。
她告訴記者，此次營改增試點(diǎn)將給房企帶來諸多利好：裝修材料可批量采購，取得可抵扣增值稅發(fā)票，進(jìn)行物料抵扣，降低了企業(yè)稅負(fù)，增加了盈利空間。購置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，將和購置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣，利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，有利于緩解我市商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力。
山東聯(lián)興建設(shè)集團(tuán)常務(wù)副總鄭祥才接受采訪時(shí)表示：“營改增的實(shí)行，有利于房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)管理。營業(yè)稅改增值稅要求合同、付款證明、發(fā)票、物流運(yùn)輸單據(jù)相符，企業(yè)利潤更加透明化，避免了中間環(huán)節(jié)個(gè)別人員的隱性得利。同時(shí)使單純掛靠、層層轉(zhuǎn)包沒有了存在的市場，因?yàn)檫@種方式無法取得正規(guī)發(fā)票，不符合增值稅納稅要求。 ”
二手房交易會(huì)多繳稅嗎？
出售未滿2年住房稅少了，滿2年免征增值稅
此次營改增首次涉及自然人繳納增值稅的征收和管理，因擔(dān)心二手房交易時(shí)會(huì)多繳稅，近期一些城市出現(xiàn)了市民恐慌性的過戶潮。
3月24日，財(cái)政部公布《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》明確指出，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
關(guān)于二手房交易稅負(fù)，戀家不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)理婁財(cái)旺算了筆賬：一套售價(jià)為100萬元（含稅、購買不足2年）的房子，營改增前需繳納營業(yè)稅，按照總價(jià)5%的稅率征收，即100萬元×0.05=5萬元。營改增后，需繳納增值稅，納稅額為 （100萬元÷1.05）×0.05=4.76萬元，稅款減少了2400元?！盃I改增平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅，個(gè)人二手房買賣稅負(fù)不增反減，有利于交易市場更加活躍。 ”他說。
房價(jià)會(huì)受直接影響嗎？
決定房價(jià)的關(guān)鍵是供求，而非稅收變化
今年以來，我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。記者走訪戀家不動(dòng)產(chǎn)、宅邦房地產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)了解到，進(jìn)入3月后，我市二手房市場交易量明顯增加，咨詢?nèi)藬?shù)也增長了一倍多，其中市民咨詢的問題不少與營改增有關(guān)。
宅邦房地產(chǎn)經(jīng)理張國星告訴記者，包括營改增在內(nèi)的一系列涉房新政對(duì)提振房地產(chǎn)信心產(chǎn)生了積極作用，刺激了買方市場需求釋放，同時(shí)也讓賣方市場對(duì)未來走勢充滿期待。
很多市民擔(dān)心營改增會(huì)對(duì)房價(jià)造成波動(dòng)，市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部副主任、副教授楊明文分析：“房價(jià)本質(zhì)上是由供求關(guān)系決定的，而非稅收變化。 ”他解釋說，稅收變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，但并不能直接影響房價(jià)，它是充分條件，而不是必要條件。營改增一定程度上可以規(guī)范二手房交易市場，遏制虛假交易行為，降低買賣雙方的稅負(fù)成本，對(duì)我市去庫存將產(chǎn)生積極影響?！醣緢?bào)記者唐曉穎本報(bào)通訊員陳興龍